Aktuality

Od 1. 1. 2011 nás najdete na nové adrese:

Vránova 57
621 00 Brno

Tady najdete mapu.

Telefonní čísla zůstávají stejná:

Tel.: +420 539 050 650
Mobil: +420 775 347 093

Kdy je výhodné kupovat (ještě nepostavený) byt od developera

K následující úvaze mne přiměla situace zoufalých klientů, kteří se po zaplacení milionových částek na zálohách za budoucí vidinu bydlení stávají RUKOJMÍM některých developerských společností a jsou odkázáni na milost a nemilost jejich blahovůli a slušnosti obecným právem naprosto nevymahatelné. Vymahatelné, avšak bohužel převážně neuspokojené, jsou jen pohledávky vůči společnosti v insolvenčním či konkursním řízení. Nechci tímto vzbudit dojem, že by developerské společnosti jednaly přímo s podvodným úmyslem. Úplně stačí, když v rámci své podnikatelské činnosti zdravě (někdy i  příliš) riskují a jejich záměr se nedaří dle původních předpokladů vlivem vnějších těžko ovlivnitelných příčin (vývoj na trhu s byty, vývoj na bankovním trhu úvěrů, růst cen materálů a služeb apod.).

Odstoupení od tzv. Smlouvy o smlouvě budoucí je sice možné, ale jistota vrácení poskytnutého plnění se limitně blíží nule. Takže je lépe se skřípějícími zuby a nuceným úsměvem (hlavně PANA developera nepopudit !) „jednat“, podepsat kupní smlouvu, i když byt ještě zdaleka není stavebně dokončen a na jeho listu vlastnickém se objevují různé podivné záznamy a poznámky o soudních sporech nemovitosti se týkající,neboť naděje, že to dobře dopadne a byt nakonec získáme, tu pořád ještě je a ta představa, že dva (i více !) miliony zmizí v nenávratnu je zdrcující.

Na místě je otázka: Je Vám tohle zapotřebí, vážení majitelé dostatečného množství peněz na zakoupení bytu nebo ti, kteří dosáhnete na hypoteční úvěr nebo majitelé stavebního spoření ? Vždyť nesčetné realitní kanceláře nabízejí dnes a denně nespočet JIŽ HOTOVÝCH bytů nejrůznějších velikostí a kvalit. Proč toužíte po tom bytě, který jste viděli zatím jenom na líbivé studii architekta ? Nakonec, vždyť si na ten byt můžete počkat až bude dostavěn a bude reálně existovat s přehledným právním stavem věcných břemen a soudních sporů, které nemovitost zatěžují. Ten úvěr na zálohy na byt si dnes vůbec nemusíte brát Vy ! Ať si dnes vezme úvěr developer. Konec konců si ho také už vzal a jeho část používá na vlastní režie.  Je to jeho podnikání a jeho riziko, ne Vaše. Tak proč si stále tolik lidí nechá dobrovolně toto riziko přenést na sebe a navíc bez naděje na zisk, jen se ztrátami na zdraví a ruinuje si vlastní nervovy.

Jistě je i mnoho příkladů, kdy vše dobře dopadlo a dokonce se i dohodnuté termíny splnily. Konec konců mám v tomto směru i (dobrou) osobní zkušenost, ale riziko shledávám přesto nepřiměřeně velkým, zjm. za situace, kdy developerské společnosti na každý jednotlivý projekt zakládají samostatnou firmu. Krach jednoho projektu není pak vůbec jištěn předchozími úspěšnými projekty a uspokojení finančních nároků věřitelů není z čeho uspokojit. Rozestavěnou nemovitost má v zástavě banka úvěrující developerskou firmu.

Buďte na své peníze opatrní a při sjednávání Smluv o smlouvě budoucí na budoucí byt žádejte vždy při každé (zálohové) platbě buď převod id. podílu na pozemku či rozestavěné nemovitosti (je-li již zapsána do katastru nemovitostí) nebo alespoň zřízení zástavního práva. Platby záloh na zvláštní účelový účet zřízený u úvěrující banky developera by měly být samozřejmostí. Bude-li se prodávající takovým podmínkám bránit, mělo by to být signálem pro Vás, že rizika obchodu se přesouvají z prodávajícího na kupujícího a uzavření takového obchodu si důkladně zvažte.

MB 22.6.2010

Možná se Vám, vážené dámy, bude zdát nadpis poněkud staromódní a úsměvný, možná i přehnaný. Zkušenosti některých klientek advokátních kanceláří však už tak úsměvné nejsou. Sňatkový podvodník známý z prvorepublikových románů a tehdejších dobových soudniček nedělních příloh nám v posledních letech znovu vstal z mrtvých v poněkud ošuntělejší a v  zmutované podobě.

Tentam je jeho šarm a švihácký knírek. Jeho cílovou skupinou je osamělá slušná  paní středního věku (nebo krátce po) s bytem či domečkem. Zajištěné bydlení je nezbytnou podmínkou. Náš „hrdina“ totiž nemá kde bydlet, protože

a)      po rozvodu o byt přišel nebo

b)      byt prodal nebo

c)      o byt byl nějakým schopnějším koumákem připraven nebo

d)      o byt přišel v důsledku „zajištění“ půjčky u některé z nesčetných „firem“ zabývajících se nebankovním bankovnictvím (varianta k bodu c) ).

Další podmínkou u vyhlédnuté oběti, je její trvalé zaměstnané s jakýmkoliv – i malým, ba nepatrným  – příjmem. Jakýkoliv stálý příjem je nutný proto, aby krátce po sňatku, kdy začnou (postupně) najevo vycházet četné dluhy novomanžela, mohla (stále ještě milující ) novomanželka převzít na sebe závazky z nových půjček na umoření drahouškových starých dluhů. Obvykle při druhé půjčce nešťastnice zbystří a při třetí navštíví advokáta. POZDĚ !

Symptomatický už není pro novodobého sňatkového podvodníka výše zmíněný knírek a bílé sako, vykazuje však při seznámení a ve fázi námluv následující poznávací znaky :

1. Má zaměstnání. Sice nedokáže dost dobře popsat u koho a jaké, ale vždy velmi dobře placené, většinou s výkonem práce mimo bydliště vyhlédnuté oběti a musí odjíždět na celý týden či delší dobu „za prací“ někam daleko. Obvykle to bývá Irsko či Anglie.

 Nemusím snad ani dodávat, že ihned po svatbě o práci přichází, a to z toho důvodu, že chce bydlet a setrvávat po boku milované, odmítá pobývat mimo domov a zaměstnání v bydlišti najít nemůže. Sice nové zaměstnání - rozvalen u televize na pohodlné sedačce v obýváku (vše z majetku manželky) popíjejíce pivko (koupené za peníze z výplaty manželky) a vyžírajíce zásoby z mrazáku (pořízené manželkou) – intenzivně hledá, leč marně. Manželka intenzitu tohoto hledání ani kontrolovat nemůže, nebo´t ona sama celý den pobývá mimo domov. V práci.

2. Má auto a peníze. Peníze jsou z těch půjček, co pak budete splácet a auto je nějaké renomované značky (oblíbené jsou Mercedes a BMW), byť už starší a silně ojeté. S těmito prostředky se tzv. „užívá života“. Výlety, restaurace, kavárničky atd. Po svatbě záhadně dojdou peníze a z auta se vysype nějaká důležitá součástka a oprava přijde minimálně na 50.000,- Kč. Novomanželka poprvé platí ze svých úspor !

     3.  Chce se ženit ! To je na celé věci nejpodezřelejší. Normální chlap se ženit zásadně NECHCE !!

Milé dámy v nejlepších letech, osamělé, rozvedené, ovdovělé, nešťastné a toužící po pevném mužském rameni a ochránci v tomto krutém světě. Věřte mi, Vy nemáte zapotřebí se vdávat. Máte svůj skromný život a svobodu vyplývající z Vaší malé, ale přece jen, soběstačnosti. Spřažením se s pochybnou existencí se Vaše dosud nelehká životní situace stane přímo tragickou. Dostat se z dluhové pasti je velký problém, zbavit se manžela a společného jmění, je i při benevolenci našeho rodinného a občanského práva, rovněž problém a trvá to nějaký (spíše delší) čas. Z citové pasti se dostanete nejrychleji. Šrámy na Vaší duši a peněžence se budou hojit dlouho.

Takže potkáte-li nějakého perspektivního partnera, buďte obezřetné a ke vdavkám svolte až po mnoha letech známosti a spolužití (nejlépe každý ve svém), až si budete kvalitami svého nastávajícího opravdu jisté. A nezapomeňte na předmanželskou smlouvu !

Dnes byl tento můj příspěvek určen ženám a v duchu slyším rozhořčené hlasy mužů, kteří volají : A co my, nebohé oběti různých mladých sirén a zlatokopek, které nás oberou o domy, auta, jachty, peníze a děti, aby nám zůstavily jen astronomické alimenty.

Tak tady je, pánové, situace úplně jiná. Vy uzavíráte vědomě obchod. Pár let jejího mládí a krásy za Vaše peníze. Nejednou jsem slyšela, varujíc nastávajícího ženicha před pošetilým sňatkem s mladou kráskou : „Já vím, ale těch pár let mi za to stojí.“

MB 22.6.2010

V rámci právní prevence si Vás dnes dovoluji upozornit na tzv. "katalogové podvody". Jsou to případy, kdy nejčastěji přes e-mail plus odkaz na www. stránku, ale také jen kliknutím na www stránky při hledání na internetu, případně na základě Vám doručené nevyžádané poštovní zásilky, se firmy specializované na tuto "podnikatelskou" činnost snaží "uzavřít s Vámi smlouvu", jejímž nepříjemným důsledkem pro Vás je následné značné finanční plnění realizované za pomoci 
a) advokátní kanceláře (advokáta)
b) vymahačské firmy
c) rozhodčího nálezu
d) exekutora
a to v posloupnosti shora uvedené.

Vážení přátelé,

dovoluji si Vám představit naše webové stránky. Jsou to první - líbí se mi italský spelling, tj. „wuwuwu“… - stránky ve více než patnáctileté historii mé kanceláře a tak doufám, že se Vám budou líbit a najdete na nich nejen hledanou pomoc či radu, ale i poučení ve formě těchto aktuálních informací. Pokud se při čtení mých občasných příspěvků k aktuálním problémům sem tam i lehce pousmějete, bude cíl těchto stránek naplněn docela.

Dnes bych chtěla začít opravdu od medias res (pro nelatiníky „z mosta do prosta“) , a sice odpovědí na otázku :

„Kdy, proč a hlavně zda vůbec se vydat k advokátovi ?“

Dovedu si představit argumenty (občas je i vyslechnu), které svědčí spíše pro to advokátově vydesignované kanceláři se obloukem vyhnout a hledat právní pomoc jinde a jinak. Např. na internetu, v oblíbených novinových a časopiseckých rubrikách “právník radí“, u známých (jejich známý „se taky před rokem rozváděl“), zakoupením příslušného zákona a pročtením potřebných §§ - vždyť číst přece umím taky!

Nu, nic proti shora uvedeným „laciným metodám“. Pro obeznámení se s rozsahem úskalí daného problému mohou posloužit také. Troufnu si však tvrdit, že k cíli nevedou a v konečném důsledku vedou k řešení dražšímu než, kdybyste se k advokátovi vydali ihned. Nejen, že totiž ztratíte Váš drahocenný osobní čas (mohli jste ho kromě placenou prací prožít např. cennou relaxací, s dětmi, sportem apod.), ale protápáváním slepých cestiček ztrácíte i čas, kdy včasný odborný zásah mohl vést ještě k řešení levnějšímu nebo dokonce velmi levnému. Často se mi stává, že klient přichází ve stadiu neodborně vedeného sporu, kdy už se náprava zjednává těžko nebo je už nemožná. Protože však naděje, byť malá, existuje vždycky, pokoušíme se s nemalými náklady oživovat i tuto naději, často marně.

Přitom by stačilo přijít včas a za „pouhých“ několik stovek, max. tisícikorun (max. do 4.000) za konzultaci se vyvarovat kroků, které ve svém důsledku mnohdy zničí osudy celých rodin. Mám nyní na mysli různé v posledních letech tolik oblíbené „výhodné půjčky jištěné sepisem kupních smluv na převod rodinného domu – jen jako jistota či zástava, budu to mít v šuplíku!“. Pokud by nešťastník, který podepíše takovou smlouvu, před podpisem navštívil advokáta a smlouvu předložil ke konzultaci, mohl si ušetřit srdceryvné scény před kamerou v tak oblíbených pořadech našich televizí, vždy na téma „jak chudák do ještě větší bídy přišel“.

Stojí-li exekutor v obýváku, zní dosti nevěrohodně tvrzení postiženého, že neměl dosud o ničem ani tušení a může se stokrát dušovat a upřímnýma očkama do kamery koulet, i slzičku uronit, ale těžko mu to právník uvěří. Svého času byla jeho poštovní schránka pravidelně zásobována upozorněními, že na poště má uloženou listovní zásilku. Jestliže po nahlédnutí na razítko odesílatele a zjištění, že se jedná o soud, strčíme hlavu do písku, zásilku nepřevezmeme, a myslíme si, že se to „nějak“ samo vyřeší, myslíme velmi, velmi nepředloženě. K takovému postupu je možno klientovi radit snad jen v případě, že je bezdomovec a nemá žádný majetek ani rodinu. Pak ovšem nemá ani domovní schránku a jestliže mu kdokoliv půjčil peníze, či s takovou osobou navázal jakýkoliv právní vztah, byl na včasnou právní poradu zralý (viz předchozí odstavec) pro změnu tento „kdokoliv“.

Ano, i v naší kanceláři uvidíte hluboká křesla budící důvěru (koženková, ale k nerozeznání!), anglický nábytek (jsou to repliky) a černé obleky a kostýmy (nejsou od Bosse), to už k té práci a k té právní firmě tak nějak patří. Ano, právní porada nestojí 20 Kč. Právník studoval na to, aby Vám mohl poradit minimálně 9 let,když nepočítám základní školu a studuje stále, celý život.

Pozn. hluboko „pod čarou“: Výjimkou jsou někteří absolventi jedné české univerzity, kteří se díky svým schopnostem s tak dlouhým studiem nemuseli zdržovat. Bylo by však chybou se domnívat, že Vám pomohou méně efektivně. Mám za to, že spíše opak bude pravdou, ale připravte si řádově vyšší částky než najdete v mém orientačním Ceníku. Tito šikulové se nezdržují právem, ale Váš problém tzv. „ošetří“ či „vykomunikují“!

Ale zpět k hodnotě právní porady. Kadeřnice Vám nevyfouká hlavu za méně než 400 Kč, pneumatiky Vám přehodí v servisu za pár minut a za tisícovku. Jak dlouho se museli oba příkladmo vyjmenovaní své dovednosti učit a jakou nesou odpovědnost za výsledek své práce? Přitom o shora uvedených cenách nemeditujete ani vteřinu a přidáte ještě tringeld.

Přeji Vám, abyste se nedostávali do situací, kdy budete muset uvažovat o právní pomoci, ale když už tato situace nastane, neváhejte a vydejte se k advokátovi dříve nežli později. Vyplatí se Vám to.

Marcela B a k o